FHSA vs RAP du RRSP — Lequel est le meilleur pour votre première propriété ?

En résumé : Utilisez les DEUX. Le FHSA vous donne 40 000 $ sans aucun remboursement requis. Le RAP du RRSP vous donne 60 000 $ mais doit être remboursé sur 15 ans. Ensemble, c'est 100 000 $ en épargne à avantages fiscaux pour votre première propriété. Si vous ne pouvez en choisir qu'un, le FHSA est préférable parce que les retraits sont véritablement libres d'impôt.

1Comparaison côte à côte

2La différence cruciale : le remboursement

FHSA : Retirer et oublier

Vous cotisez 8 000 $/an pendant 5 ans (40 000 $). Quand vous achetez votre propriété, vous retirez le montant total libre d'impôt. Terminé. Pas de remboursement, aucune condition.

RAP du RRSP : Retirer et rembourser

Vous retirez jusqu'à 60 000 $ de votre RRSP pour votre propriété. À partir de la deuxième année après le retrait, vous devez rembourser 1/15e par année pendant 15 ans. Vous manquez un paiement ? Ce montant est ajouté à votre revenu imposable.

Exemple de remboursement du RAP :

• Retrait de 60 000 $ en 2026
• À partir de 2028 : rembourser 4 000 $/an pendant 15 ans
• Manquer les 4 000 $ en 2030 ? → 4 000 $ ajoutés à votre revenu imposable de 2030 → environ 1 184 $ d'impôt supplémentaire (au taux marginal d'environ 29,6 %, Ontario, revenu de 80 000 $)

Sur 15 ans, vous êtes essentiellement engagé à 60 000 $ de cotisations au RRSP. Si l'argent est serré après l'achat d'une propriété (et c'est habituellement le cas), cela devient un fardeau.

3La meilleure stratégie : utiliser les deux

Si vous planifiez acheter dans 5 ans ou plus, voici l'approche optimale :

Années 1 à 5 : accumulation

À l'achat

• Retrait FHSA : 40 000 $ + croissance des placements (libre d'impôt, aucun remboursement)
• Retrait RAP du RRSP : 60 000 $ (libre d'impôt, rembourser 4 000 $/an)
• Total disponible : 100 000 $+ pour votre mise de fonds

Avec un revenu de 80 000 $ en Ontario, les déductions fiscales sur 20 000 $/an en cotisations combinées vous font économiser environ 6 080 $/an (taux d'environ 30,4 %) — environ 30 400 $ en économies d'impôt sur 5 ans.

4Guide de décision rapide

Choisissez le FHSA en premier si :

• Vous avez 1 à 5 ans avant d'acheter
• Vous voulez l'option la plus simple (pas de remboursement)
• Vos droits de cotisation au RRSP sont limités
• Vous n'êtes pas certain d'acheter (peut être transféré au RRSP si vous n'achetez pas)

Ajoutez le RAP du RRSP si :

• Vous avez besoin de plus de 40 000 $
• Vous avez déjà de l'argent dans votre RRSP
• Vous pouvez vous engager à rembourser 4 000 $/an pendant 15 ans
• Vous achetez bientôt (le RAP peut servir immédiatement si les fonds sont dans le RRSP depuis 90 jours ou plus)

RAP du RRSP seulement si :

• Vous avez déjà un solde RRSP important
• Vous achetez immédiatement (pas le temps d'accumuler dans le FHSA)
• Vous n'êtes pas admissible au FHSA

5Conditions d'admissibilité

Admissibilité au FHSA

• Résident canadien
• 18 ans et plus (19 dans certaines provinces)
• N'a PAS été propriétaire au cours de l'année en cours ou des 4 années précédentes
• N'a PAS vécu dans une propriété appartenant à votre conjoint/conjoint de fait au cours de l'année en cours ou des 4 années précédentes

Admissibilité au RAP du RRSP

• Résident canadien
• Acheteur d'une première propriété (n'a pas été propriétaire au cours de l'année en cours ou des 4 années précédentes)
• Avoir une entente écrite pour acheter ou construire une propriété admissible
• Les fonds RRSP doivent être dans le compte depuis au moins 90 jours
• Avoir l'intention d'occuper la propriété comme résidence principale dans l'année

6Et si vous n'achetez finalement pas ?

FHSA : Transférez le solde à votre RRSP (ne RÉDUIT PAS vos droits de cotisation au RRSP) ou retirez comme revenu imposable.

RAP du RRSP : Sans objet — vous ne retirez du RRSP que lorsque vous avez une entente d'achat. Si l'achat tombe à l'eau, vous devez remettre les fonds dans votre RRSP la même année ou l'année suivante.

7Foire aux questions

Que se passe-t-il si je manque un remboursement ?

Si vous ne remboursez pas les 4 000 $ exigés une année donnée, ce montant s'ajoute à votre revenu imposable de l'année. À un taux marginal d'environ 29,6 % (Ontario, revenu de 80 000 $), un remboursement manqué de 4 000 $ vous coûte environ 1 184 $ d'impôt supplémentaire.

Mon conjoint et moi pouvons-nous chacun ouvrir un FHSA ?

Oui. Chaque partenaire admissible peut ouvrir son propre FHSA avec des droits de 8 000 $/an (40 000 $ à vie). Vous ne pouvez toutefois pas cotiser au FHSA de votre conjoint : chacun cotise à son propre compte.

Puis-je utiliser le FHSA et le RAP pour la même propriété ?

Oui. Les deux peuvent servir pour le même achat d'une habitation admissible. Aucune restriction n'empêche de les combiner.

Qu'est-ce qu'une « habitation admissible » ?

Une habitation admissible comprend une maison, un condo, une maison en rangée, une maison mobile ou une part d'une société coopérative d'habitation, située au Canada. Vous devez avoir l'intention d'en faire votre résidence principale. Les immeubles de placement et les résidences secondaires ne sont pas admissibles.

Puis-je utiliser le FHSA pour une propriété à l'extérieur du Canada ?

Non. L'habitation admissible doit être située au Canada.

Et si j'achète alors que mon FHSA est ouvert depuis moins d'un an ?

Vous pouvez quand même faire un retrait admissible. Le FHSA n'impose aucune durée de détention minimale. La limite, ce sont les droits de cotisation : un compte ouvert cette année contient au plus 8 000 $. C'est pourquoi ouvrir votre FHSA tôt est important : même avec une petite cotisation, les droits commencent à s'accumuler.

Puis-je utiliser le FHSA pour la mise de fonds et le RAP pour les frais de clôture ?

Les retraits du FHSA et du RAP doivent tous deux servir à l'achat d'une habitation admissible. En pratique, les fonds vont dans votre compte bancaire, puis servent à l'achat de la propriété. L'ARC ne suit pas exactement quels dollars vont à quelle partie de la transaction.

Et si j'ai déjà utilisé le RAP par le passé ? Puis-je le réutiliser ?

Oui, si votre solde du RAP a été entièrement remboursé et que vous répondez de nouveau aux critères de premier acheteur (vous n'avez pas été propriétaire d'une habitation durant l'année en cours ni les 4 années précédentes). Vous pouvez utiliser le RAP plusieurs fois dans votre vie, tant que chaque utilisation respecte les critères d'admissibilité.

Y a-t-il une limite de revenu pour le FHSA ou le RAP ?

Non. Aucun des deux programmes n'a de limite de revenu. Toutefois, vous devez avoir des droits de cotisation au RRSP pour cotiser à un RRSP (pour le RAP), et vous devez avoir un revenu gagné pour générer ces droits.

Modélisez votre stratégie d'épargne pour la propriété. Utilisez le Calculateur FHSA pour projeter la croissance de votre compte, ou comparez toutes les options d'épargne avec le Calculateur d'épargne.

8Sources

• ARC Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (s'ouvre dans un nouvel onglet)
• ARC RRSP et régimes connexes (s'ouvre dans un nouvel onglet)

9Articles connexes

• Guide FHSA 2026 -- Le meilleur compte à avantages fiscaux au Canada
• Droits de cotisation au RRSP expliqués -- La règle du 18 % et comment les droits s'accumulent
• RRSP vs TFSA en 2026 -- Lequel est le meilleur pour vous ?